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【案例解析】多家法院查封的法拍房是如何解封的?
时间 2020-09-11
【摘要】致享融专注于提供房产与资金整体解决方案!

对于法拍房,不少朋友由于不了解具体处理流程而多多少少存在一些误解,为了打消这些误解,致享融会不定期地结合一些相关案例为大家做些浅显的讲解。

本次我们针对有些朋友关注的多次抵押导致被多家法院查封的法拍房是如何解封的情况做些介绍,同时最后也会对购买这类法拍房会存在哪些问题做个解答。

我们就以标的名称为“杭州市西湖区庆丰新村20号2幢2单元103室”的法拍房来做介绍,先介绍一下这套房产的情况:

杭州市西湖区庆丰新村20号2幢2单元103室,位于庆丰新村小区,建筑年代应该是2006年,建筑面积为59.06平米,2室1厅1卫的户型。该房产于2020年9月9日10时开拍,起拍价为296.68万,最终以304.68万的价格成交。

该房产有4家法院查封,包括杭州市滨江区和西湖区两家法院,以及福建省的泉州和晋江的两家法院,四家法院的查封日期各不相同。

可以看出,不同法院可以对同一财产采取轮候查封措施。这里解释一下“首次查封”和“轮候查封”:

首封法院是首先对执行的财产进行查封的法院。

轮候查封是对其它人民法院已经查封的财产,执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记,排队等候,等排在前面的查封依法解除后,次之的轮候查封自动转化为正式查封的制度。

在法院执行的过程中,因为时间的不同,可能出现抵押权法院和首封法院是不同的两家法院。

以庆丰新村这套法拍房为例,从查封的先后顺序来看,滨江区人民法院是首封法院,查封日期始于2018年2月。但在此之前的2017年9月,房屋所有权人已经将房子抵押给别人,债权数额为130万元,而抵押权人后来在西湖区人民法院申请执行与房屋所有权人的民间借贷纠纷案,因此西湖区人民法院是抵押权法院。福建的两家法院,在这套房子的具体执行过程中,则都属于轮候查封法院。

当首封法院或抵押权法院在处置房产时,会将拍卖所得款在扣除执行费、评估费、委托拍卖和组织变卖被执行人财产所发生的实际费用后,优先清偿抵押权法院的债务,其次再将剩余款项用于其他法院进行分配,而分配方案通常有以下两种方式:

1、按各家法院执行的债权比例进行分配,这通常应用于个人财产的处置,例如被执行人欠A债权人200万元,欠B债权人300万元,欠C债权人500万元,都是一般债务,分别在三家不同法院起诉,其债权比例则是2∶3∶5。那么如果分配余额尚有100万元,A、B、C这三位债权人分别可以拿到20万元、30万元、50万元。

2、按查封优先偿还顺序来进行分配,这通常应用于公司财产的处置,这时对首封法院更有优势,越到后面的法院往往分不了多少了。

按照以上逻辑,庆丰新村这套法拍房通常会使用第一种分配方案,在优先清偿后应该还剩150万左右被其他三家法院按比例分配掉,而如果拍卖所得价款超出执行标的数额和执行费用的部分,则会退还被执行人。

对于购买这类法拍房的朋友,其实并不需要特别关注查封数量,因为法院之间会进行协商处理竞拍款,当所有法院分配完成后,就会对房产进行解封处理,最终买受人凭法院的执行裁定书可直接到不动产登记机构办理相关过户手续。

不过因为有多家法院查封的房产,涉及到法院的沟通协作以及处理效率等多方面原因,会将解封时间拉长,特别遇到复杂的债务问题,多家法院也会花更多时间去协商,这也是购买这类法拍房会存在的最大问题,对拿房时间比较介意的朋友就要留意了。

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